老後破産する人の共通点は、何でしょうか？
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住宅ローン破綻。住宅ローンの未払いが3000万残っています。月々30万程返済してき...
2013/7/2701:06:59
住宅ローン破綻。住宅ローンの未払いが3000万残っています。月々30万程返済してきましたが、求職中で収入なく、貯金は100万程。夫婦合わせて15万の年金で生活しています。
数ヶ月で支払いが滞るのは目に見えているのでマンションは手放すつもりです。
弁護士さんの無料相談に相談したところ、今月からローンは返済せず、裁判所で自己破産の手続きをとり、マンションが競売にかかるまでの間に引越しを済ませるように言われました。自己破産のデメリットはそれ程なく、競売にかけられることはさほど近所に知られないと背中を押されている状況です。
まずは近所の不動産屋を通してマンションを売却し、その売却額で未払い額を補おうと考えていたのですが、それだといつ売却できるかわからないままローンを支払い続け借金が増えるので引越し費用も捻出できないと言われました。任意売却という方法でも借金が残る可能性があるので勧められないと言われています。
私としては自己破産、競売というのは最終手段と考えていたので、できる限り避けたいと思っていたのですが、弁護士の方の進め方が最善の方法でしょうか。最善と納得できれば、早急に行動に移したいと思ってます。
ただ、弁護士の方の進め方だと、弁護士を立てて費用が20万程必要と言われたのですが、弁護士の仕事を取るためにこの方法を勧められたのではないかと思ったりしています。
なにもわからないまま暗中模索しています。僅かな貯金も底を尽き、時間がなくなってしまったので、何でもご教授頂ければ幸いです。補足もしマンションを近所の不動産業者を通して売却しようとした場合は、不動産業者にローンの返済が滞りそうだという事情を説明した方が良いでしょうか。事情を説明したが為に安く売られることはあるでしょうか。
マンションが残ローンよりも高く早く売れるのが一番良いかという気がするのですが状況が状況だけに考えが甘いでしょうか。ベストアンサーに選ばれた回答
2013/7/2818:47:09
とても現実離れした雲の上からのご相談みたいな気がしますが、「夫婦合わせて15万の年金」では国民年金ということでしょうか。ならいまは６５歳以上の高齢者ですよね。６５歳で残金３千万円のローンが認められるほど、購入時は羽振りが良かったのでしょうか。
年収１千万越えの収入があった自営業者が、フラット３５で８０歳までローンを組んでいたというのなら、計算上の理屈はあっていますけれどね。
でも、そんな失業中の高齢者が、今からそれほどの高給の取れる仕事が見つかるとはとても思えないのですが、なにかあてがあるのでしょうか。ないなら自己破産以外に選択肢はないと思いますけれど？
３千万円の残があるのに、いまどき任意売却すると売却益が出るほどの人気不動産というのも現実離れしていますが、そんな豪邸なら、管理費も月々かなりの額のはずです。１００万円くらいの残では、数ヶ月どころか来月まで持たないような気がしますが、大丈夫なのでしょうか？
もし、そんな状態の人なのでしたら、すでに完全破綻していますので、自己破産手続きは遅すぎるくらいだと思いますよ。
ちなみに「競売にかけられることはさほど近所に知られない」というのは間違いです。競売物件目当ての任意売却専門業者や、競売物件を取り扱う業者などが、隣近所にあなたの家の事情を聞き歩きますので、隣近所で知らない人はひとりもいない状態になります。部屋の中は写真に撮られて、日本中の誰でも自由にネットから覗くことが出来るようになります。
編集あり2013/7/3018:00:45
不動産業者です。ローンの残が３０００万ということですが、今売却（任意売却）した場合の売却見込み額等がわからないのでなんとも言えませんが不動産業者（当社を含む）で即、買い取りをする業者もあります。もちろん普通に売りにだすよりは価格が安くなりますが素早く引越費用も含めて解決できる可能性もあります。売却してローンが残ったとしても残額の返済計画をきちんと債権者に提示すれば担保をはずしてくれて売却できます。また破産をしなくてもローンの返済をしなければ６カ月位で不動産が差し押さえられ（あくまでも登記簿上、居住はできます）競売開始決定になります。そこから期間入札までにさらに６カ月以上はかかりますので１年くらいは住み続けることができます。ただし競売開始決定になるとマンションの場合、管理組合にも執行官から調査が入ります。従って隣近所にはどうしても知れてしまいますので気になるようでしたらその時点で引越したほうがいいと思います。ですので競売が終わってから破産のことを考えても遅くはないのではないでしょうか。確かに破産して免責決定がでればすべての債務（税金等を除く）はなくなり楽にはなりますがカードが作れない、お金が借りられない等制約もでてきますのでそんな簡単に決めないほうがいいと思います。
結論として優先順位をつけるとしたら ①任意売却 ②競売 ③破産
捕捉について不動産業者を通して売却する場合、事情は説明するべきです。事情を説明したが為に安く売られるというより任意売却は通常売り急いているため値段は安めに設定します。また事情を説明しておかないと売却してもローンが返せないことが後で判明した場合トラブルになります。捕捉の２番目の件について残ローンより高く売れれば何の問題もないのですがマンションについての具体的な場所や面積等、情報がないと売却見込み価格が推定できませんのでこの件についてはお答えしようがありません。
私のプロフィールもご参照ください。
2013/7/2913:40:49
はじめまして、任意売却推進センター、株式会社ライビックス住販の代表をしております、木原洋一と申します。
どうぞよろしくお願い申し上げます。
月額15万の収入の、30万円の支払いをされているとのこと、これからのことを考えると一刻も早く相談されることをおすすめいたします。
まず、ひつつずつ、回答をさせていただきたいと思います。
＞今月からローンは返済せず、裁判所で自己破産の手続きをとり、マンションが競売にかかるまでの間に引越しを済ませるように言われました。
●自己破産はしなくても、任意売却をすれば大丈夫です。
自己破産は多重債務を抱えている方などが、任意売却のあとに行うこともありますが、住宅ローン債務のみですと自己破産はしなくても大丈夫です。
それについては拙著でもご紹介いたしております。
「自己破産しない!任意売却で住宅ロー ン地獄から抜け出す本」
www.amazon.co.jp/dp/4778202082
＞競売にかけられることはさほど近所に知られないと背中を押されている状況です。
●競売にかけられるとインターネットや新聞に詳細を公開して広く入札者を募りますので、これを見た競売業者や個人投資家などが一斉に押しかけてきます。
中には怪しいダイレクトメールや事件屋や抗告屋といった輩（やから）が直接尋ねてくることもあります。
ですので、精神的な負担は重くなって参ります。
＞まずは近所の不動産屋を通してマンションを売却し、その売却額で未払い額を補おうと考えていたのですが、それだといつ売却できるかわからないままローンを支払い続け借金が増えるので引越し費用も捻出できないと言われました。任意売却という方法でも借金が残る可能性があるので勧められないと言われています。
●近所の不動産会社だと債務超過、オーバーローンでの売却については、おそらく経験のない業者も多いですので、オーバーローン専門の任意売却専門の不動産会社に依頼されることをおすすめいたします。
任意売却であれば債権者に引越し費用の捻出をお願いできることもあります。
任意売却で残債務が残ったとしても、競売と比べると、債権者は柔軟に対処してくれます。
（残債務が処理し終わるまで弊社ではアドバイスを続けております）
競売は債権者にとっても、競売費用を負担しなくてはいけないので、任意売却のほうが債権者にとっても都合が良いのです。
競売になってから、債権者と交渉しても、強硬姿勢を崩してくれないかもしれません。
livix-web.com/meritdemerit/
弁護士の先生に相談をすると、相談料や依頼費用も必要ですが、任意売却であれば、相談料は無料ですし弊社では年中無休でご相談を受け付けております。
早めの相談をすることで、選択肢も増えてくると思います。
お一人悩まれることなく、ご相談ください。
2013/7/2709:19:50
2013/7/2706:22:00
銀行で債権管理を担当してきた経験で書かせていただきます。
貴方のご年齢やご職業がわからないで何とも言えませんが、すでに年金生活ということなので、60歳以上ということでよろしいでしょうか？
貴方がご心配のように、自己破産は弁護士にとって楽して儲けることができるので、安易に勧める傾向があると思います。
まして、無料相談会では利益にはなりませんから、そこから、自分の仕事を取りたいと考えている可能性も否定できないと思います。(弁護士によっては飯のタネぐらいにしか考えていないですから、きちんと相談すら応じてくれないですよ）
自己破産ですが、デメリットはそれ程ないか？といえば、やはりデメリットはあります（デメリットがそれほどない・・・・なんて説明している時点で、弁護士としてどうなんでしょう？）
99万円を超える現金、20万円を超える預貯金や株券、有価証券、生命保険の解約返戻金、20万円を上回る資産価値のあるマイカーなども差し押さえの対象となります。
つまり、すべての財産を失いますし、破産手続き完了まで、引越しをするにしても、また、長期の旅行を行うにしても、逐一裁判所に許可を求める必要となります。
もし、連帯保証人がいれば、その方にご迷惑をかけることにもなります。
また、仕事にも制限がでてきます。
実際、自己破産後に離婚されたり一家離散される方も少ないことも考えても、言われるほどデメリットがないということはないと思いますよ。
では、任意売却ですが、売却価格＞住宅ローン残高であれば、借金を全額返済できることができますが、一方その反対だと、家は売れても借金が残るという事態も考えられます。
また、売却までは数か月かかることも当たり前ですから、時間的なロスも大きいです。
まずは、きちんとお金を払って弁護士に相談。（債務整理とか大きく宣伝しているところは、自己破産で食っていますから相談するだけ無駄です）
弁護士さんを入れて、債務整理を進めてはいかがでしょうか。
弁護士さんが間に入って調整してもらえれば、引っ越し費用などは必要経費として銀行が認める場合もありますし、銀行との交渉も弁護士さんが窓口になりますから、貴方にとっても負担が大きく減ると思います。
2013/7/2701:56:22
一応、ＦＰの資格もあります(といっても一応です）
急ぐと言っても、今日、明日の話ではないですよね。。。
まずは複数の不動産屋さんに査定してもらっては？？？
売り急ぎと言うと足元見られるので、
それなりに早めに売りたい、下取るならいくらか？ を聞いてみて、
残債よりも高ければ、ＯＫ
売却金額が残債よりも安ければ、オーバーローンなので、任意売却や通常の売却よりも自己破産のほうが良いかもしれません。
残債3000という事ですが、購入金額はおそらく、かなり高額だったでしょう
今そのマンションがいくらで売りに出ているか？(たぶん、一部屋くらいは売りに出ていますよね？)を調べるのもアリです。
まずはお住まいのマンションの相場と残債を天秤にかけ、オーバーローンならば、自己破産も視野に入れたほうが良いかも知れませんね。。。
不動産は持っているだけなら、資産ではなく負債です。(お金が掛かるだけなので)
売ってお金に換えるか？お金を生ませる(賃貸に出す)ことをしなければ、ただのお荷物です。
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